Quand j’ai signé pour mon premier appartement locatif à Nevers, j’ai fait le calcul que tout le monde fait : 995 € de loyer × 12 mois, divisé par 55 000 € de prix d’achat. 21,7 % de rendement brut. Sur le papier, c’était un dossier en or.
Sauf que ce calcul est faux. Pas approximatif : faux. Il oublie une chose toute simple que la plupart des simulateurs gratuits passent à la trappe : la vacance locative.
Vacance locative : C’est la période où ton appartement n’a pas de locataire (entre deux locations, ou si personne ne veut le louer). Pendant ce temps : zéro loyer qui rentre, mais le crédit, lui, tourne toujours.
Dans cet article, je te montre le bon calcul à faire avant d’acheter, les 3 pièges qui font monter la vacance sans que tu t’en rendes compte, et les 4 réflexes que j’applique sur mes propres biens pour la garder au minimum.
À retenir en 3 points
- Le rendement brut affiché surestime ta vraie rentabilité de 5 à 7 points (ex : 21 % qui devient 15 %).
- 3 décisions prises AVANT de signer expliquent 80 % de ta vacance future.
- Avec 4 bons réflexes, tu passes d’une vacance de 8 % à moins de 2 % sur 20 ans.
Le rendement brut « vendeur » vs le vrai rendement
Le rendement brut, c’est le calcul qu’on voit partout :
Loyer annuel ÷ Prix d’achat = Rendement brut
C’est la formule des annonces immobilières et des YouTubeurs. Elle te donne un beau chiffre, mais elle ment sur ce que tu vas réellement toucher chaque mois.
Le calcul que j’utilise vraiment pour décider :
(Loyer annuel × (1 − vacance) × (1 − impayés)) ÷ Coût total (achat + travaux + notaire)
Trois différences par rapport au calcul « vendeur » :
- Au dénominateur, on ajoute les frais de notaire et les travaux, pas seulement le prix affiché par le vendeur.
- On enlève au loyer une marge de vacance réaliste (au moins 5 %, même quand on pense que ça va bien se louer).
- On retire aussi une petite marge pour les impayés (locataire qui ne paie pas) et les charges non récupérables (charges de copro que tu ne peux pas refacturer au locataire, comme les gros travaux d’immeuble).
Quel taux de vacance prévoir selon ta ville ?
Sans données précises sur ta ville, voici les fourchettes que j’utilise comme repère :
| Type de ville | Vacance réaliste à prévoir | Qui loue chez toi ? |
|---|---|---|
| Grande ville et sa banlieue proche (Paris, Lyon, Nantes…) | 3 à 5 % | Jeunes actifs qui bougent souvent |
| Ville moyenne avec emploi stable (Nevers, Bourges, Le Mans…) | 5 à 8 % | Familles, locataires longue durée |
| Ville qui se vide (perte d’habitants chaque année) | 10 % et plus | Beaucoup de changements de locataires |
À Nevers (ville moyenne), j’ai prévu 5 % par prudence dans mes calculs. Dans les faits, je suis à zéro vacance depuis l’achat. Mais j’ai fait mes calculs comme si j’allais avoir 1 mois sans locataire chaque 2 ans. Mieux vaut une bonne surprise qu’une mauvaise.
L’exemple concret de mon Bien 1 à Nevers
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat affiché par le vendeur | 55 000 € |
| Travaux que j’ai dû faire | 15 000 € |
| Frais de notaire (≈8 % du prix) | 4 500 € |
| TOTAL réellement sorti de ma poche | 74 500 € |
| Loyer que je touche chaque mois | 995 € |
| Loyer sur 12 mois | 11 940 € |
| Rendement « affiché » (calcul vendeur, sur 55 000 €) | 21,7 % |
| Rendement brut « honnête » (sur 70 000 €, achat + travaux) | 17,1 % |
| Vrai rendement ajusté (5 % vacance + 2 % charges, sur 74 500 €) | 15,0 % |
L’écart entre 21,7 % (le chiffre qui fait rêver) et 15,0 % (la réalité) n’est pas un détail. Sur 20 ans, c’est ce qui transforme un bien qui te rapporte de l’argent en bien qui te coûte chaque mois — surtout si tu empruntes 80 % du prix à la banque.
L’erreur que je vois le plus souvent en accompagnement
La plupart des salariés qui me consultent prennent le chiffre de l’annonce (21,7 % dans mon exemple), construisent leur plan de financement dessus, et découvrent 18 mois après l’achat que la mensualité de crédit avale tout le loyer. Il ne reste rien à la fin du mois.
Le bien n’est pas mauvais. Le calcul de départ l’était.
Les 3 pièges qui font grimper ta vacance
En résumé :
| Piège | Ce que ça te coûte | Comment l’éviter |
|---|---|---|
| Bien qui ne correspond pas au quartier | 2 à 3 mois sans locataire à chaque départ | Aller voir qui habite vraiment dans le quartier avant de signer |
| Loyer trop ambitieux | 1 à 2 mois sans locataire à chaque relocation | Se positionner légèrement sous le marché du quartier |
| Bien mal présenté (photos, état) | 3 mois en ligne sans visite sérieuse | Photos pro + petits travaux de rafraîchissement |
1. Acheter un bien qui ne correspond pas à la demande du quartier
C’est l’erreur la plus chère et la plus discrète. Un T2 (2 pièces) dans un quartier de familles qui cherchent du T3-T4 (3-4 pièces), ou un grand appartement dans un quartier étudiant qui veut des studios : à chaque fois qu’un locataire part, tu vas mettre 2 à 3 mois à en retrouver un.
À Nevers, j’ai d’abord regardé qui cherchait à louer dans le quartier visé : des familles. J’ai donc pris un appartement adapté à une famille (taille, configuration). Résultat : 80 % du risque de vacance éliminé avant même de publier l’annonce.
2. Mettre un loyer trop ambitieux
30 € au-dessus du prix du marché, on se dit « ça passera ». En vrai, ça te coûte 1 à 2 mois sans locataire à chaque relocation. Calcul rapide : 30 € × 12 = 360 € gagnés par an. Mais 1 mois sans loyer = environ 1 000 € perdus. Tu es perdant tous les 3 ans, sans compter l’usure mentale.
3. Négliger les photos et l’état du bien
En 2026, un locataire qui cherche un appart regarde facilement 15 annonces avant d’envoyer une seule demande de visite. Si tes photos sont prises au smartphone, mal cadrées, avec un parquet abîmé visible au premier plan : tu ne fais pas partie de ses choix. Le bien reste en ligne 3 mois, tu finis par baisser le loyer, et tu retombes dans le piège n°2.
Mes 4 réflexes pour garder zéro vacance
En résumé :
| Réflexe | Ce que ça « coûte » | Ce que ça rapporte |
|---|---|---|
| Loyer un peu sous le marché (−5 %) | ≈540 € de moins par an | Le locataire reste, zéro changement |
| Parler du projet du locataire dès la signature | 0 € (juste une conversation) | Tu sais 2 à 5 ans à l’avance quand il partira |
| Choisir des matériaux solides | +8 €/m² au moment des travaux | 2 à 3 mois sans locataire évités entre deux baux |
| Bien filtrer le dossier du locataire | Parfois 1 mois de vacance en plus | 6 mois de tranquillité + zéro impayé |
1. Mettre un loyer 5 % sous le marché
Sur Bien 1, j’aurais pu monter à 1 040 €. J’ai mis 995 €. Résultat : la famille en place a renouvelé son bail sans négocier, et au prochain renouvellement je sais que je peux augmenter (revaloriser selon l’indice légal des loyers) sans qu’ils s’en aillent. Le manque à gagner de 540 €/an est largement compensé par les mois sans vacance.
2. Demander dès l’entrée combien de temps le locataire compte rester
Je pose la question au moment de la signature : « Quel est ton projet ? Tu penses rester 2 ans, 5 ans, plus ? » Ce n’est pas une clause juridique, juste une conversation honnête. Ça me donne une visibilité que 90 % des propriétaires n’ont pas. Quand un locataire me dit « on espère acheter dans 3 ans », j’ai 3 ans pour préparer la suite.
3. Faire des travaux qui durent (pas faire « joli pour Instagram »)
Exemple concret : un sol PVC qualité professionnelle tient 15 ans. Un parquet stratifié bas de gamme est abîmé en 4 ans. L’écart de prix : 8 €/m². Sur 50 m², ça fait 400 € en plus. Sur 15 ans, ça t’évite une rénovation complète entre deux locataires (et donc 2 à 3 mois sans loyer). C’est un investissement qui rapporte.
4. Bien vérifier le dossier du locataire avant de signer
Mieux vaut 1 mois sans locataire avec un bon dossier que 0 mois avec quelqu’un qui ne paiera pas (un impayé à 4 000 €, c’est très long à récupérer). Le calcul est simple : 1 mois perdu = 6 mois de tranquillité gagnés. Je vérifie systématiquement les fiches de paie et les avis d’imposition. Et je résiste à la pression « il faut louer vite ».
Mon retour d’expérience concret sur Bien 1
Depuis l’achat, ce bien tourne avec une famille en place, bail renouvelé sans accroc. Zéro jour sans locataire.
Sur les 74 500 € investis, chaque mois sans vacance évité me fait gagner environ 1,3 % de rentabilité supplémentaire dans l’année. Sur 20 ans, c’est l’équivalent d’un bien acheté 15 % moins cher.
Personne ne te le dit comme ça, mais la lutte contre la vacance, c’est ce qui rapporte le plus — bien avant les optimisations fiscales dont tout le monde parle.
Ce qu’il faut retenir
Le rendement brut affiché dans les annonces, c’est du marketing. Le vrai chiffre, c’est le rendement ajusté, qui prend en compte la vacance, les frais réels et tout ce que tu sors vraiment de ta poche pour acheter.
Et les 3 trucs qui font grimper la vacance ne sont ni la conjoncture économique ni la chance : ce sont des décisions que tu prends avant de signer (le type de bien, le loyer, l’état général). Tu peux complètement les maîtriser.
Tu prépares ton 1er ou ton 2e investissement ?
Avant d’engager 70 000 € comme moi, prenons 45 minutes ensemble pour passer ton projet au crible des 4 réflexes de cet article. Tu repars avec un calcul réaliste et une liste d’erreurs à éviter.