Catégorie : Finance • Temps de lecture : ~6 min
Troisième déclaration, même résultat : 0 € d’impôt sur mes loyers. Pas un montage. Pas une niche exotique. Un statut ouvert à n’importe quel particulier qui loue en meublé : le LMNP au régime réel.
Mon appartement de Nevers encaisse 995 € de loyer par mois, soit 11 940 € par an. Depuis sa mise en location il y a deux ans, je n’ai pas payé un euro d’impôt dessus — et la troisième année prend exactement le même chemin.
Voici comment ça fonctionne, ce que ça coûte vraiment, et le piège à connaître avant de foncer.
À retenir en 3 points
▸ Au réel, vous déduisez vos charges réelles ET vous amortissez le bien, les travaux et le mobilier. Sur un bien acheté à crédit avec travaux, le résultat imposable tombe très souvent à zéro.
▸ Le ticket d’entrée est faible : une compta en ligne spécialisée coûte moins de 300 €/an — elle-même déductible.
▸ Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le réel reste très gagnant — surtout si, comme moi, vous gardez vos biens longtemps.
Le principe : une charge qui ne sort jamais de votre poche
Toute la mécanique du réel tient dans un mot : l’amortissement.
Comptablement, un logement s’use. L’administration accepte donc que vous déduisiez chaque année une fraction de sa valeur : le bâti (hors terrain) sur environ 30 ans, les travaux sur environ 10 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. C’est une charge purement comptable : aucun euro ne sort de votre compte, mais elle vient bien en déduction de vos loyers.
Ajoutez à cela les charges classiques — intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, comptabilité — et sur un bien acheté à crédit, le total dépasse très souvent les loyers encaissés. Base imposable : 0 €.
Détail qui a son importance : en LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part que vous ne consommez pas une année se met de côté et se reporte sans limite de durée. Vous vous constituez un stock qui continue d’effacer l’impôt les années suivantes.
Mes chiffres : 11 940 € de loyers, 0 € d’impôt
Le décor :
- Appartement acheté 55 000 € à Nevers en 2024, frais de notaire ~4 400 €
- 15 000 € de travaux, crédit de 70 000 € sur 20 ans
- Loyer charges comprises : 995 €/mois, soit 11 940 €/an
- Location meublée longue durée, statut LMNP, régime réel
Voici ce que je déduis sur une année type :
| Poste déduit | Montant annuel (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt + assurance emprunteur | ~3 050 € |
| Taxe foncière, PNO, CFE | ~1 250 € |
| Comptabilité en ligne | ~300 € |
| Amortissement du bâti (hors terrain, ~30 ans) | ~1 600 € |
| Amortissement des travaux (~10 ans) | ~1 500 € |
| Amortissement du mobilier (~7 ans) | ~500 € |
| Total déduit | ~8 200 € |
Il resterait ~3 700 € de résultat. Sauf que l’année 1 change tout : les frais de notaire et une grande partie des travaux passent en charges l’année de l’acquisition. Résultat, un déficit important reportable sur les loyers suivants — auquel s’ajoute le stock d’amortissements non consommés, reportable sans limite.
Concrètement : deux ans de loyers encaissés, zéro impôt payé, et un stock de reports qui devrait couvrir encore plusieurs années. À TMI 30 %, le régime par défaut (micro-BIC) m’aurait coûté environ 2 800 € d’impôt par an sur ce seul bien.
Le vrai coût : moins de 300 € par an
Le réel traîne une réputation d’usine à gaz : liasse fiscale, comptabilité d’engagement, expert-comptable hors de prix. C’était vrai il y a dix ans.
Aujourd’hui, une comptabilité en ligne spécialisée LMNP prépare et télétransmet tout pour moins de 300 € par an — montant lui-même déductible. Ma participation réelle : rassembler mes justificatifs et vérifier, soit environ deux heures par an. C’est le rendement horaire le plus élevé de tout mon patrimoine : deux heures contre 2 800 € d’impôt évités.
⚠️ Le piège : la revente (loi de finances 2025)
Depuis 2025, les amortissements pratiqués au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente (hors résidences services). Exemple : un bien acheté 70 000 €, revendu 90 000 € avec 15 000 € d’amortissements passés → la plus-value taxable se calcule sur 35 000 €, plus seulement sur 20 000 €.
Ce que la réforme n’a PAS touché : les abattements pour durée de détention. Exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Si vous revendez vite, l’avantage du réel se rogne. Si votre stratégie est de conserver — c’est la mienne — l’impact est marginal : vous économisez chaque année, et le temps efface la note finale.
Pour qui le réel est fait — et pour qui il ne l’est pas
| Votre situation | Verdict |
|---|---|
| Achat à crédit, avec travaux, conservation longue | Réel, sans hésiter |
| Achat à crédit, sans travaux | Réel gagnant dans la grande majorité des cas |
| Bien hérité ou payé comptant, charges faibles | À calculer — la simplicité du micro-BIC peut suffire |
| Revente prévue d’ici quelques années | Prudence : la réintégration des amortissements rogne l’avantage |
Dernier point, et pas des moindres : le micro-BIC s’applique par défaut. Le réel, lui, se demande — au plus tard à la date limite de votre déclaration de revenus. Chaque année passée au micro sans avoir fait le calcul est une année qui ne se rattrape pas.
Précision utile : je ne suis ni comptable ni conseiller fiscal. Ce que je partage ici, c’est le fonctionnement que j’applique à mes propres biens. Chaque situation a ses particularités — faites valider la vôtre par un professionnel avant de trancher.
Et sur votre bien, ça donnerait quoi ?
L’onglet Fiscalité de mon Outil Pro compare les 5 régimes sur vos chiffres en quelques minutes. Et si vous préférez en parler de vive voix, je propose un appel découverte de 30 minutes pour passer votre situation en revue — loyers, charges, amortissements — et estimer ce que le bon régime changerait concrètement pour vous.