Catégorie : Finance • Temps de lecture : ~7 min
995 € par mois. C’est le loyer de mon appartement de Nevers, acheté 55 000 € en 2024, avec 15 000 € de travaux. Au moment de ma première déclaration, j’avais deux options : micro-BIC ou réel.
La première case est cochée par défaut. La seconde m’économise environ 2 800 € d’impôt par an, sur ce seul bien.
On me pose souvent la question sous cette forme : « à partir de quel loyer le réel devient intéressant ? » Voici pourquoi la question est mal posée, et le calcul complet pour trancher dans votre situation.
À retenir en 3 points
▸ Le réel gagne dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos loyers. Pour un bien acheté à crédit avec travaux, c’est presque toujours le cas.
▸ Sur mon bien de Nevers (995 €/mois), l’écart atteint environ 2 800 €/an, soit autour de 28 000 € sur 10 ans.
▸ Le micro-BIC n’est pas un mauvais régime : c’est un régime par défaut. Le problème, c’est de le subir sans avoir fait le calcul.
Les deux régimes en 30 secondes
Le micro-BIC : pour une location meublée longue durée, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers charges comprises, tant que vos recettes annuelles restent sous 77 700 € (seuil en vigueur en 2026). Vous déclarez un chiffre, c’est terminé. Aucun justificatif, aucune comptabilité.
Le réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, comptable…) et vous amortissez le bien, les travaux et le mobilier. Contrepartie : une comptabilité d’engagement, donc en pratique un expert-comptable, autour de 500 €/an — eux-mêmes déductibles.
Sur le papier, 50 % d’abattement paraît généreux. Jusqu’à ce qu’on fasse la liste de ce que le réel permet réellement de déduire.
Le calcul complet sur mon bien de Nevers
Le décor :
- Prix d’achat 55 000 €, frais de notaire ~4 400 €, travaux 15 000 €
- Crédit de 70 000 € sur 20 ans
- Loyer charges comprises : 995 €/mois, soit 11 940 €/an
- Location meublée, statut LMNP
En micro-BIC : je déclare 11 940 €, l’administration en retient 5 970 €. À TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, cela représente environ 2 818 € d’impôt par an sur ce bien.
Au réel, voici une année type :
| Poste déductible | Montant annuel (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt + assurance emprunteur | ~3 050 € |
| Taxe foncière, PNO, CFE | ~1 250 € |
| Expert-comptable | ~500 € |
| Amortissement du bâti (hors terrain, ~30 ans) | ~1 600 € |
| Amortissement des travaux (~10 ans) | ~1 500 € |
| Amortissement du mobilier (~7 ans) | ~500 € |
| Total déductible | ~8 400 € |
11 940 € de loyers moins 8 400 € : il reste ~3 500 € de résultat avant report. Et c’est là que l’année 1 change tout : les frais de notaire et une grande partie des travaux passent en charges l’année de l’acquisition. Résultat : un déficit important, reportable sur les loyers des années suivantes — et les amortissements non consommés se reportent, eux, sans limite de durée.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 5 970 € | ~0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (TMI 30 %) | ~2 818 €/an | 0 € |
| Cumul sur 10 ans | ~28 000 € | ~0 €* |
*Tant que le stock de déficits et d’amortissements reportés couvre le résultat — ce qui, sur ce bien, devrait tenir au moins une dizaine d’années.
Concrètement : depuis la mise en location, je n’ai pas payé un euro d’impôt sur ces loyers.
« À partir de quel loyer ça bascule » : la vraie réponse
Ce n’est pas une question de loyer. Un studio à 400 €/mois et un T3 à 1 200 €/mois peuvent tous les deux basculer. La règle tient en une ligne : le réel gagne dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos loyers annuels.
Et ce ratio dépend surtout de trois choses : avez-vous un crédit en cours ? Avez-vous fait des travaux ? Et quel est le prix du bien par rapport au loyer — car l’amortissement se calcule sur le prix, pas sur le loyer.
| Votre situation | Régime probablement gagnant |
|---|---|
| Achat récent à crédit, avec travaux | Réel, sans hésiter |
| Achat à crédit, sans travaux | Réel dans la grande majorité des cas |
| Bien payé comptant, charges faibles | À calculer (souvent serré) |
| Bien détenu depuis 15 ans et plus, crédit soldé, amortissements épuisés | Micro-BIC souvent suffisant |
Si vous voulez un ordre de grandeur en une ligne : additionnez vos intérêts annuels, votre taxe foncière, vos assurances, puis ajoutez 3 % du prix d’achat et 10 % du montant des travaux (pour approcher les amortissements). Si le total dépasse la moitié de vos loyers annuels, le réel gagne.
Le piège : la case cochée par défaut
Le micro-BIC s’applique automatiquement. Pour passer au réel, il faut le demander : l’option s’exerce au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Beaucoup de propriétaires découvrent le réel deux ou trois ans après la mise en location. Les années passées au micro, elles, ne se rattrapent jamais.
Sur mon bien, chaque année de retard aurait coûté ~2 800 €. Le simple fait d’avoir posé la question avant ma première déclaration est probablement la décision la mieux payée à la minute de tout le projet.
Les cas où le micro-BIC reste le bon choix
Soyons honnêtes, le réel ne gagne pas toujours. Si vous avez hérité d’un bien sans crédit, que vos charges sont faibles et que l’amortissement résiduel est limité, l’écart peut tomber sous 300 ou 400 € par an. À ce niveau, la simplicité du micro-BIC a une vraie valeur : pas de comptable, pas de liasse fiscale, pas de paperasse.
Autre paramètre, plus récent : depuis 2025, les amortissements pratiqués au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Cela réduit l’avantage du réel pour ceux qui revendent vite. Mais les abattements pour durée de détention restent applicables — exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour une stratégie de conservation longue, qui est la mienne, le réel reste largement gagnant.
Sur mon bien, le verdict
Micro-BIC : ~2 818 € d’impôt par an. Réel : 0 € depuis la mise en location. Écart cumulé attendu sur 10 ans : autour de 28 000 €, soit plus de deux années de loyers. Le coût pour l’obtenir : un expert-comptable et environ deux heures de mon temps par an.
Ce que ça change pour vous
Si vous louez déjà en meublé au micro-BIC, faites le calcul une fois, posément, avec vos vrais chiffres : intérêts, taxe foncière, assurances, prix d’achat, travaux. Trente minutes suffisent pour savoir si vous laissez 1 000, 2 000 ou 3 000 € par an sur la table. Et si vous achetez votre premier bien cette année, posez la question avant la première déclaration, pas après.
Précision utile : je ne suis ni comptable ni conseiller fiscal. Ce que je partage ici, c’est le calcul que j’applique à mes propres biens. Chaque situation a ses particularités — faites valider la vôtre par un professionnel avant de trancher.
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